เปิดข้อคิด สิ่งที่คุณเข้าใจผิดมาทั้งชีวิตเกี่ยวกับ”การซื้อบ้าน”
Share
การมีบ้านของตัวเองถือเป็นอีกหนึ่งความฝันของใครหลาย ๆ คน ในบางสังคมอาจกล่าวได้ว่า “การมีบ้าน คือการประสบความสำเร็จในชีวิตไปแล้วครึ่งหนึ่ง” ในหลายๆครั้ง ผู้คนที่สามารถซื้อบ้านได้ ทั้งๆที่อายุยังน้อย ถูกชื่นชมว่าประสบความสำเร็จ แต่จริง ๆ แล้วหารู้ไม่ว่า ด้วยค่านิยมเหล่านี้ อาจทำให้ชีวิตการทำงานของคุณ พังลงตั้งแต่พึ่งเริ่มต้น
#บ้านไม่ใช่ทรัพย์สิน
ก่อนอื่นต้องลบความเชื่อเก่าๆของคุณก่อน เนื่องจากมีใครหลายคน มีความคิดที่ว่าการซื้อบ้าน เป็นความคิดที่ดี เพราะได้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่การซื้อบ้านโดยไม่มีรายได้อื่น นอกจากงานประจำมาผ่อนส่งนั้น แทนที่จะเป็นทรัพย์สิน กลับจะกลายเป็นหนี้สินนี้สิ เพราะผู้คนส่วนมาก มักจะแยกไม่ออกระหว่าง ทรัพย์สิน และหนี้สิน โดย
ทรัพย์สิน คือ สิ่งที่ทำเงินให้กับเราทุกๆเดือน และ หนี้สิน คือ สิ่งที่เอาเงินไปจากกระเป๋าเราทุกๆเดือน เช่นกัน ทั้งนี้ บ้านจะถือเป็นทรัพย์ หรือหนี้สินของคุณ ขึ้นอยู่กับว่าคุณซื้อด้วยจุดประสงค์อะไร ถ้าหากคุณซื้อมาเพื่อการลงทุน เก็บค่าเช่า หรือขายไปในราคาที่ทำกำไร นั่นก็ไม่ใช่เรื่องผิดอะไร แต่หากคุณซื้อเพื่ออยู่อาศัย คณจำเป็นจำจะต้องรู้ว่าเงินเดือน หรือรายได้รวมของคุณนั้น มากพอจะจ่ายหรือไม่ หากเกิดเหตุฉุกเฉินกับเงินก้อนนั้น ถ้าหากคุณพึ่งเริ่มต้นการทำงาน และต้องการที่จะซื้อบ้านในฝัน ขอให้ดูรายได้ และค่าใช้จ่ายในปัจจุบัน
สมมุติคุณรายได้ 30,000.- บาทต่อเดือน
และมีค่าใช้จ่ายรวมอยู่ที่ 15,000.- บาทต่อเดือน
ดังนั้นคุณก็ไม่ควรซื้อบ้านที่ราคาแพงเกินไป ผ่อนไม่เกินเดือน 9,000.- บาท ถือว่าดีในการซื้อครับ แอปพลิเคชั่น คำนวณผ่อนบ้านที่แนะนำคือ EZ Calculator เป็นแอปพลิเคชั่นโหลดฟรีที่แนะนำให้ทุกคนใช้ครับ สามารถใช้คำนวณอัตราดอกเบี้ย ค่าผ่อนต่อเดือน และยอดคงเหลือได้ นับว่าเป็นโปรแกรมที่ชวยให้การคิดตัดสินใจ สะดวกขึ้นเยอะครับ
#แล้วเมื่อไหร่ควรจะมีบ้านกันล่ะ ?
ถ้าคุณยังมีปัญหาเหล่านี้ นั่นหมายถึงคุณไม่ควรซื้อบ้าน ไม่ว่าจะเป็น ปัญหาเครดิตทางการเงินไม่มั่นคง ที่จะทำให้การขอกู้สินเชื่อเป็นไปได้ยาก หรือการมีหน้าที่การงานที่เสี่ยงต่อการสูญเสียรายได้
สำหรับคนที่เช่าบ้าน เช่าหอพัก หรือคอนโดมิเนียม หากคำนวณแล้วว่า ค่าเช่าที่เหลือนี้ ถูกกว่าค่าผ่อนเกินกว่า 50% และคุณก็ยังไม่มีเงินเก็บมากพอสำหรับการซื้อบ้าน ขอแนะนำว่าอย่าพึ่งเสี่ยงกับการซื้อบ้านหรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เลยดีกว่า รอให้พร้อมกว่านี้ค่อยว่ากันใหม่ หรือถ้าคุณมี การงานไม่มั่นคง หากเป็นข้าราช แน่นอนว่าการงานของคุณมั่นคงระดับนึงเลยทีเดียว ทว่าหากคุณเป็นเพียงเจ้าของกิจการที่ไม่ใหญ่โต หรือพนักงานเอกชนที่ทำงานได้ไม่กี่ปี ลักษณะแบบนี้อาจจะไม่มั่นคงมากพอให้คุณตัดสินใจซื้อบ้านมากเท่าไร เพราะเราไม่สามารถรู้ได้เลยว่า บริษัทที่เราทำงานอยู่จะเติบโตขึ้น หรือถดถอยลง ฉะนั้นการตัดสินใจมีหนี้ก้อนโต ก็ไม่ใช่ทางเลือกที่ควรค่าแก่การเสี่ยง แล้วยิ่งการเสี่ยงนั้นไมไ่ด้สร้างให้รายได้ของคุณงอกเงยด้วยละก็ ควรไตร่ตรองถึงความคิดของคุณอีกครั้ง
“ทำเล” คือปัจจัยที่สำคัญที่สุดของอสังหาริมทัพย์ ถ้าหากเลือกผิด แทนที่จะซื้อทรัพย์สินเพื่อ”ลงทุน” อาจะกลายเป็นหนี้สินแทนก็ได้
ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองก็จำเป็นต้องดูที่ความต้องการของเราเองว่า คุณต้องการแบบไหน ครอบครัวต้องการแบบไหน แล้วคุณมีงบประมาณแค่ไหน พอจะเลือกทำเลที่ดีที่สุด ที่ไม่แพงเกินไปได้หรือไม่ ถ้าหากคุณชอบความสะดวกอาจจะเลือกทำเลที่มีรถไฟฟ้า หรือ ขนส่งมวลชนอื่น ๆ แต่ถ้าชอบความสงบอาจจะเลือกทำเลที่ออกห่างจากเมืองไปอีกแต่ก็อาจจะต้องมีรถซักคันเป็นค่าใช้จ่ายในการเดินทาง แต่ละแบบก็มีข้อดี ข้อเสีย ต่างกัน เพียงแต่คุณต้องพิจารณาว่าแบบไหนเหมาะกับเราที่สุดในเรื่องของ “ทำเล”
การซื้อเพื่อลงทุนต้องดูก่อนว่าคุณต้องการจะลงทุนในตลาด บน กลาง หรือล่าง เพราะในแต่ละตลาดย่อมใช้หลักการวิเคราะห์และการรับความเสี่ยงที่ต่างกัน และต้องวิเคราะห์ความต้องการของ “ผู้เช่า” เป็นหลัก ซึ่งตลาดบน อาจจะมีข้อดีตรงได้รับค่าเช่าสูงก็จริงแต่ทักจะหาผู้เช่ายาก เพราะส่วนใหญ่จะเป็นชาวต่างชาติ ส่วนตลาดกลาง มักจะมีคู่แข่งคืออพาร์ตเมนต์ ต้องวิเคราะห์ดีๆว่าทรัพย์ของเราสู้เขาได้ไหม และสุดท้ายคือตลาดล่าง ซึ่งมักจะมีปัญหาในเรื่องของผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่า หรือหนีหายไปเลย เสี่ยงต่อปัญหามั้วสุมต่างๆ แต่ตลาดนี้จะหาผู้เช่าง่ายมาก แต่ผลตอบแทนตำ่
#ควรซื้อบ้านลงทุนก่อนซื้อบ้านเพื่ออยู่เอง
การจะมีบ้านเป็นของตัวเองตามหลักการของ Robert Kiyosaki เจ้าของหนังสือ “พ่อรวยสอนลูก” นั้นคุณควรจะมี ”รายได้ที่มาจากทรัพย์สินก่อน” แล้วค่อยนำรายได้ตรงนั้นไปผ่อนชำระ ค่ากู้ซื้อบ้าน รายได้ที่มาจากทรัพย์สิน คือรายได้ที่คุณ ไม่ต้องลงแรงตลอดเวลา สามารถมีรายได้ควบคู่ไปกับงานประจำ ตัวอย่างรายได้ส่วนนี้ เช่น บ้านที่คุณซื้อเพื่อการลงทุน และมีคนมาเช่า เงินที่ได้จากส่วนนี้ถูกเรียกว่า “รายได้จากทรัพย์สิน”
สมมุติ คุณต้องการซื้อบ้าน ราคา 1,000,000.- บาท
ผ่อนเดือนละ 6,000.- บาท
คุณก็ต้องมีรายได้จากทรัพย์สิน 6,000.- บาท เป็นอย่างต่ำเช่นกัน
ที่ต้องทำเช่นนี้เป็นเพราะ ภาระทางการเงินของคุณจะไม่หนักจนเกินไป และในอนาคตคุณไม่สามารถรู้ได้ว่าคุณจะตกงานหรือไม่ ถ้าหากเกิดเหตุการณ์ที่คาดไม่ถึง เช่น คุณตกงานขึ้นมาอย่างน้อยคุณก็ยังมีรายได้ตรงนี้ช่วยผ่อนหนี้บ้านให้คุณ กลับกัน ถ้าหากคุณไม่มีรายได้จากทรัพย์สินมาผ่อนหนี้บ้านตรงนี้ คุณก็อาจจะต้องขายมันทิ้ง และอาจเป็นปัญหาตามมาได้ นอกจากนั้น การที่นำเงินเดือนมาผ่อนชำระบ้าน คุณจะรู้สึกร้อนใจมาก ๆ เพราะเงินของคุณถูกตัดออกทุก ๆ เดือน แทนที่จะนำเงินส่วนนั้นไปลงทุนต่อ หรือซื้อในสิ่งที่จำเป็นจริง ๆ
#เทคนิคที่ทำให้คุณเป็นเจ้าของบ้านได้เร็วขึ้น ที่คนส่วนใหญ่ไม่รู้ !
มันอาจจะฟังดูเป็นเรื่องที่ทุกคนรู้อยู่แล้ว แต่เชื่อเถอะครับ ว่าบางท่านอาจจะมองข้ามมันไป เพราะสมมุติบ้านของเราราคา 4,000,000.- บาท โดยมีอัตราดอกเบี้ย 7% ต่อปี(ในปีแรก ๆ อาจจะตํ่ากว่านี้มาก) ถ้าต้องผ่อนกันนาน 30 ปี ก็ต้องผ่อนตกเดือนละ 26,000.- บาท
หากว่าเราต้องการปลดหนี้บ้านให้เร็วขึ้นสัก 7 ปี ก็ให้เราผ่อนชำระเพิ่มปีละ 10% ของยอดเงินผ่อน เช่นจากตัวอย่าง จากเราต้องผ่อนเดือนละ 26,000.- บาทต่อเดือน เมื่อถึงงวด ให้ยอดเงินใส่เพิ่มไปสัก 10% หรือ เป็นเงิน 2,600.- บาท รวมเป็นเงิน 28,600.- บาท เพียงเท่านี้ก็จะทำให้เราปลดหนี้บ้านได้เร็วขึ้นอีก 7 ปี เลยทีเดียว ซึ่งการนำเงินมาโปะตรงนี้ขอให้รู้ไว้เลยครับว่า มันจะเป็นการตัดเงินต้น และประหยัดดอกเบี้ยอย่างแท้จริง
#การรีไฟแนนซ์ คืออะไร?
การรีไฟแนนซ์ คือ การทำสัญญากู้ใหม่กับทางธนาคารเพื่อแก้ปัญหาดอกเบี้ยทางการเงิน หรือถ้าเป็นในทางลงทุนเพื่อการปรับโครงสร้างหนี้ให้มีกำไรที่มากขึ้น โดยส่วนใหญ่เมื่อดอกเบี้ยเริ่มลอยตัว (เช่นปีแรก ผ่อนบ้านมีดอกเบี้ยอยู่ที่ 3% พอซักปีที่สาม ดอกเบี้ยจะเริ่มขยับเป็น 5-6%) เราก็ควรจะต้องทำการรีไฟแนนซ์หรือทำการขอดอกเบี้ยใหม่กับทางธนาคาร (บางทีไม่ต้องทำขั้นตอนให้ยุ่งยากครับแค่โทรไปขอธนาคารก็จะให้ถ้าคุณเป็นคนที่มีเครดิตทางการเงินที่ดี ไม่เคยผิดนัดมาก่อน)
การรีไฟแนนซ์มีอยู่ 2 ประเภทใหญ่ ๆ คือการรีไฟแนนซ์สำหรับบ้านอยู่อาศัยเอง มีจุดประสงค์การรีไฟแนนซ์เพื่อปรับดอกเบี้ยไม่ให้ลอยตัวเกินไป และสามารถผ่อนชำระได้อย่างไม่ลำบาก ทำให้ลดปัญหาทางการเงินอีกทางหนึ่ง เพราะคนส่วนใหญ่จะไม่รู้ข้อนี้กัน และเลือกตัดชำระหนี้ผ่านบัญชีอัตโนมัติอยู่แล้ว ทำให้ไม่ทราบว่าดอกเบี้ยลอยตัวหรือไม่
การรีไฟแนนซ์เพื่อการลงทุน คือการรีไฟแนนซ์เพื่อให้กำไรต่อเดือนมากขึ้น เช่นเดือนหนึ่งผ่อนต่อเดือนอยู่ที่ 20,000 บาท แต่ปีที่สามสามารถ รีไฟแนนซ์ได้โดยไม่เสียค่าทำเนียมหรือค่าปรับอื่น ๆ จากธนาคาร เราก็สามารถทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนน้อยลง เช่นกลายเป็นเดือนละ 18,000 ได้ ทำให้กำไรต่อเดือนจากการลงทุนมากขึ้น หรืออีกกรณีหนึ่งคือการรีไฟแนนซ์เพื่อดึงเงินสดออกมา เช่นคุณผ่อนกับธนาคารไปแล้วสามปีเต็ม ๆ และผ่อนเดือนละ 20,000 บาทจากยอดหนี้ทั้งหมด 4,000,000 หมายความว่าคุณผ่อนไปแล้วทั้งหมด 20,000 x 36 เดือน = 720,000 บาท เหลือยอดหนี้อยู่ 3,280,000 ถ้าหากคุณรีไฟแนนซ์เป็นยอดเดิมคือกลับไปเป็นหนี้เท่าเดิม 4,000,000 บาท คุณก็จะสามารถดึงเงินสดออกมา 720,000 บาทได้ ! ซึ่งอาจจะนำไปลงทุนในทรัพย์สินชิ้นอื่นๆต่อ มีนักลงทุนหลายคนที่สร้างพอร์ตอสังหาริมทรัพย์จากวิธีการรีไฟแนนซ์นี้ ทำให้จากการลงทุนแค่ห้องเล็ก ๆ 1 ห้องกลายเป็น 10 ห้องได้ โดยไม่ได้ใช้เงินลงทุนเพิ่มเลย
